É possível se livrar do Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de
capital com um imóvel? Em alguns casos, sim. Situações específicas
permitem pagar menos ou até ficar 100% livre do tributo sobre o lucro
obtido nessas transações.
É importante lembrar que o valor de compra de um imóvel – não
importando há quanto tempo ele tenha sido adquirido –, não deve ser
atualizado pelo que vale atualmente, de acordo com as regras da Receita
Federal.
Dessa forma, ao vender o bem, o contribuinte precisa declarar o valor
obtido na venda, que descontará a diferença sobre o preço de compra do
imóvel, a fim de calcular qual foi o ganho de capital. Sobre este valor,
vai incidir a alíquota fixa de 15% para pessoas físicas.
O consultor tributário Richard Domingos, da Confirp Consultoria
Contábil, enumera os casos que permitem ficar livre ou reduzir o imposto
sobre o ganho de capital de imóveis:
1. Reforma da casa própria: qualquer melhoria na
estrutura do imóvel, tratando-se de reforma e construção, permite
aumentar o valor do imóvel na declaração. Isso favorece pagar menos
imposto, já que o ganho de capital será considerado menor na venda do
bem, que foi valorizado pela benfeitoria. Se a valorização for muito
grande, pode haver isenção do imposto.
2. Desapropriação de terra para reforma agrária: a
indenização recebida para este fim sobre um imóvel rural (terra nua)
é considerada receita de atividade rural, quando abatida como despesa
pública, não pode ser tributada como ganho de capital na declaração à
Receita.
3. Imóvel comprado antes de 1969: o lucro obtido na
venda de bens adquiridos antes desta data dispensa qualquer pagamento do
Imposto de Renda por ganho de capital, cuja alíquota é de 15%.
4. Imóvel adquirido entre 1969 e 1988: quem vender
bens comprados nesta época pagará menos imposto sobre o ganho de
capital, de forma progressiva. A redução é de 100% para o ano mais
antigo, até chegar a 5% no imóvel de 1988. A cada ano, a partir de 1969,
a redução do imposto é de 5%.
5. Variação cambial: se ela for resultante da venda
de imóveis adquiridos com rendimentos originariamente em moeda
estrangeira. Somente é isenta a variação cambial, sendo tributável o
ganho obtido em moeda estrangeira.
6. Venda de único bem de até R$ 400 mil: fica isento
o imóvel de qualquer tipo, de posse individual em condomínio ou em
comunhão, localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha feito,
nos últimos cinco anos, outra venda de imóvel, tributada ou não. O
limite de R$ 400 mil não considera a parte de cada condômino ou
coproprietário, nem a posse em comunhão com o cônjuge, a menos que
esteja em contrato.
7. Compra de outro imóvel em 180 dias: A partir de
16 de junho de 2005, o ganho na venda de imóveis residenciais fica
isento se outro for comprado no prazo de seis meses a partir da
celebração do contrato. A opção pela isenção deste item deve ser
informada no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital. O
benefício vale a cada cinco anos. Fonte: IG.
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